成功の秘訣は失敗から!サラリーマンでも成功するワンルーム投資術!

不動産投資を始めるにはとりあえず、ワンルームマンションから手をつけてみようかと考えている方は、多いのではないでしょうか。

代表的な失敗例を最初に紹介していくので、是非ご覧になってください。

ワンルームマンション投資の失敗から学ぶ

ワンルーム投資の失敗は色々ありますが、その中でも代表的なものを紹介していきます。

高額な新築ワンルームマンションを購入

ワンルーム投資で最も多い失敗は、新築のワンルームをフルローンで買ってしまうことです。

新築物件を購入して直ぐに売っても、購入時の価格で売れることは、まず有り得ません。

登記を取ってしまうと、2割位は価格が下がってしまうもの。

新築物件は、デベロッパー（不動産開発業者）によって価格が決められていて、中古みたいにニーズに合わせて価格が決められている訳ではありません。

よって、新築物件には人件費や宣伝費などの価格が含まれているので、価格が高くなってしまうのです。

新築物件を今度、売却しようとすると既に中古物件扱いになるので、購入時の価格では売れず、売却額でローンに充てても全て返せずローンが残ってしまい、失敗となってしまいます。

都内のワンルームマンションの場合、新築と築10年以内の中古マンションの価格差が723万円もありました。

新築で購入しても10年後にはこのくらいも価格が下がってしまうのです。

新築販売価格と中古価格の価格差　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

区	新築販売価格（万円）	築10年未満中古価格（万円）	新築―中古価格差（万円）
渋谷区	5,141	2,677	2,464
中野区	3,912	2,715	1,197
港区	3,346	2,976	370
新宿区	3,223	2,894	329
品川区	3,155	2,036	1,119
世田谷区	3,053	2,620	433
江東区	3,004	2,292	712
台東区	2,907	2,259	648
練馬区	2,677	1,899	778
豊島区	3,319	2,164	1,155
文京区	3,625	–	–
墨田区	3,335	2,302	1,033
北区	3,053	2,143	910
大田区	3,025	2,046	979
板橋区	2,625	1,860	765
千代田区	–	3,230	–
足立区	2,537	–	–
平均	3,070	2,347	723

キャッシュフローが悪いワンルームマンションを購入

不動産投資で得られる家賃収入は、ローンの返済や管理費などのランニングコストに充てることができます。

家賃収入で、ランニングコストが支払えず、毎月赤字になるようであれば、ワンルーム投資で失敗してしまう恐れがあります。

毎月赤字になってしまう原因は、築年数が経っていくことによってです。

経年変化によって物件が劣化すれば、価値も下がり、家賃も下がってしまうので、家賃収入も、もちろん少なくなってしまいます。

しかし、毎月のローンの返済額は購入時から変わらないので、家賃収入が少なくなってしまうと、支出が上回っていくので、赤字が増えていく一方です。

黒字の物件なら、ローンの返済額を上げて早くに完済できますが、赤字が続いてしまうと余裕がなく経営を圧迫してしまいます。

また、家賃収入が少なくなるだけではなく、物件が古くなっていくことで、給湯器やエアコンの買い替えや、退去時の原状回復が必要になるので、色々とコストがかかってきます。

毎月の赤字になってしまい、さらにこのような出費が増えていくと、ワンルーム投資を続けられなくなるでしょう。

そのため、キャッシュフローをプラスに維持することが重要になります。

特に新築ワンルームマンションをフルローンで買うと、赤字になりやすいので気をつけてください。

地方の賃貸ニーズの少ないワンルーム

ワンルーム投資を成功させるためには、立地選びは重要になります。

そのため、賃貸ニーズのある地域で、不動産投資を行うのが鉄則です。

基本的に、ワンルームマンションはアパートと違って都市部にあることが多いですが、中には地方にもマンションが建っていることもあり、このような物件は空室率が高くなりやすいです。

東京の都心なら1ヶ月以内に入居者が見つかる可能性が高いですが、地方の場合だと3ヶ月〜半年の間入居者が見つからないこともあります。

その場合、入居者募集をするのにフリーレントや広告費の追加費用がかかってくるので、空室の家賃収入ゼロの状態とコストがかさむので、収益を上げるのが難しくなります。

加えて、東京のワンルームマンションの家賃相場は8万円ですが、地方だと平均が4万円程で家賃が低いです。

地方の物件は、都心の物件に比べて価格は安く利回りも高いので、魅力的に見えますが、空室リスクや、ランニングコストを考えると地方の物件は投資に向いていないと言えます。

利回りが高い物件は、何かしらリスクが潜んでいるので気をつけましょう。

節税で始めるワンルームマンション投資

ワンルーム投資は基本的に、家賃収入を得て、長期間運用していくことです。

一方、節税目的だけでワンルーム投資をしようとすると、失敗するケースが多いです。

ワンルーム投資で家賃収入を得るためには、立地や物件をじっくり見極めて購入しますが、節税目的で購入するとなると収益を考えていないため、不良物件を抱えてしまうことに。

不動産の所得税は、税制改正で減価償却の仕組みが変わって、節税効果が少なくなっています。

節税が期待できないのであれば、赤字を生む物件になってしまうでしょう。

営業トークを鵜呑みにする

不動産投資の営業は色々ありますが、その言葉を鵜呑みにしないようにしてください。

不動産を購入するということは、人生の中で、最も大きい買い物をするということになります。

高額なローンを組んで返済が困難になり、最悪自己破産になってしまうとなれば本末転倒です。

ワンルーム投資でよくある営業トークを紹介していきますので、今後の注意すべきポイントとして捉えてください。

• 「資産形成しながら、節税ができる投資です」
• 「老後の年金問題などに備えられます」
• 「生命保険より安く保障を受けられます」

上記のような営業トークは、メリットしか伝えてこないケースが多く、投資にはデメリットもあって当然なため、鵜呑みにして物件を購入するのは危険です。

ワンルームマンションの失敗事例

最近、不動産投資に注目が集まり、サラリーマンのオーナーが増えています。

勢いで始めてしまい、知識がない状態だと、失敗する可能性が高いです。

ワンルーム投資で成功するためにも、失敗事例を把握しておきましょう。

新築ワンルームを購入して赤字になってしまった事例

Bさんは関西に住んでいる40代の会社員で、資産形成のために、新築ワンルームマンションを購入しました。

収支シミュレーションだと月に1万円赤字になっていましたが、不動産担当者から「ローンを完済した後はマンションが資産になるので、老後の副収入になりますよ」という言葉を鵜呑みにして購入しました。

マンション一戸を購入したけど、まだ資金があったので担当者に相談してみると「副収入を増加させるためにも、投資物件を増やした方がいいですよ」とアドバイスを受け、大阪を中心に物件を購入しました。

とはいえ、新築ワンルームマンションだったので、退去するごとに家賃が下がっていき、赤字は膨れ上がり25万円までにも。

この状況を打破しようと、収益性が高い中古一棟アパートを購入しようとしたけど、新築マンションのローン額が大きかったので、融資が受けられず、毎月の赤字を支払い続けることになってしまったのです。

「完済した後は資産になる」という言葉を真に受けず、投資であることを念頭に置きましょう。

中古ワンルームを購入しても収益を得られない事例

Aさんは30代の会社員で、副収入目的で築15年の中古ワンルームマンションを買いました。

その中古物件の利回りが8%と高利回りで、家賃収入は15万円入ってくるということで決めました。

毎月の家賃収入は得られていますが、固定資産税や管理費、修繕積立金などのコストがかかってくるので、収支はトントンな状態に。

退去が出ると、原状回復の費用を負担しなくてはいけないので、全体的に考えるとキャッシュフローはマイナスになっていました。

Aさんは結局、中古ワンルームマンションを売却することになりました。

マンションを購入する際には、初期費用以外にもランニングコストを把握しておかなければなりません。

また、家賃収入から経費を差し引いたキャッシュフローを算出することが重要です。

入居者が集まらない事例

Rさんは、高利回りが魅力的な地方の中古ワンルームマンションを購入しました。

ところが、入居者が中々集まらず、半年以上も空室が続いたままです。

空室が続くことで、キャッシュフローが悪くなり、ローンの返済で圧迫されてしまいます。

Rさんは、行ったこともない地方の中古物件を購入したことを悔やみました。

高利回りだったとしても、賃貸ニーズがない地方の中古ワンルームマンションを購入してしまうと、赤字が続き失敗してしまいます。

利回りだけで判断せず、立地のリサーチもしっかり行いましょう。

新築ワンルームで節税を期待し過ぎてしまった事例

Yさんは不動産業者から「節税が期待できますよ」と言われて、新築ワンルームマンションを3,000万円で購入しました。

新築は価格が高いけど、減価償却を多く上げられるので、節税に期待できると思って決断しました。

ところが、ワンルーム投資をした初年度と次の年くらいしか、減価償却が高く計上できず、後はどんどん下がっていったのです。

家賃収入だけではローンの返済が厳しく、節税以上に毎月の支払いが大変になり、不動産業者の言葉を鵜呑みにしたことをYさんは後悔しました。

新築ワンルームマンションは、最初のうちは節税が期待できますが、年数が経過するごとに落ちていくものです。
節税の効果を得られるということは、そもそも赤字であるということです。

不動産投資は本来、家賃収入を得るものですが、節税目的で赤字にすることは、結局のところ節税効果も得られず失敗で終わってしまいます。

収支のシミュレーションが甘かった事例

Gさんは不動産業者にすすめられたワンルームマンションを、収支シミュレーションせずに購入しました。

物件のリサーチもろくにしていなかったので、中々入居者が付かず、家賃を下げて入居者を探すことになり、諸経費を引くと収入がほとんど手元に入らないことが分かったのです。

Gさんは自分で収支シミュレーションを作成し、給料からランニングコストを支払い、マンション経営をやりくりすることになりました。

不動産業者が作成した収支シミュレーションが絶対とは限らないので、しっかり自分で計算をして、物件のリサーチも細かく調査する必要があります。

不動産投資の主な失敗事例からの教訓

不動産投資でよくある失敗事例を紹介してきましたが、このような失敗を引き起こさないためにも対策をすることが大事です。

失敗事例から学んだ教訓とは

• 新築物件は高額なのでローンを組む際、返済額が大きくなり赤字を自己負担する可能性がある
• 中古物件でも、ランニングコストをしっかり把握していなかったため利益が出なかった
• 立地のリサーチ不足と、利回りだけで判断してしまったことで、空室を出し続けてしまった
• 節税目的の不動産投資は、赤字が続くことになり本末転倒
• 営業マンの収支シミュレーションを信じないで、自分でしっかり細く行う

上記以外にも失敗事例は多く存在しますが、このような事態にならないためにも、失敗から学んで成功へと繋げていきましょう。

ワンルームマンション投資で成功するためのポイント

不動産投資の知識が始めはなくても、きちんと情報収集や勉強をすれば、サラリーマンの方でもワンルーム投資で成功できます。

立地の選び方

失敗事例にもよくありますが、立地選びはとても重要です。

不動産投資で成功するためには、賃貸需要があるエリアを選ぶことです。

賃貸需要があるエリアとは人口の多い都市部になり、その中でも東京は一番ニーズがあり、安定しています。

賃貸需要がある場所は人口の多さと比例するため、東京が最も投資先に適していると言えます。

物件を購入して直ぐに入居者が見つかったとしても、退去してから次の入居者が見つかるまでの期間は、都市部と地方では大分違いがあり、地方は人口が少ないので半年くらい空室が発生することも。

そうなると、入居者募集のためのフリーレントや宣伝費などの費用がかかってくるのです。

地方の方が、利回りが高い価格の安い物件が多いので、収益性は良く見えますが、実際は空室が発生してしまうと、利回りは良くありません。

そのため、ワンルーム投資で選ぶ立地でおすすめなのは東京になります。

マンションが良い理由

不動産投資では一棟丸ごとの投資と、一室の区分投資に分けられます。

初心者の場合は一棟のアパートより、区分投資できるマンションがおすすめです。

区分マンションがおすすめの理由は、自己資金が少額でも不動産投資ができるからです。

例えば、東京の中古マンションの価格は、1,000万円〜3,000万円位になります。

物件価格の1割の資金があれば、融資を受けて不動産投資を始められます。

一棟丸ごとの投資になれば物件価格が5,000万円以上することが多く、1割の自己資金となると500万円と高額な資金を用意しなくてはいけないのです。

高額なローンを組むことになると、毎月の返済額も高くなるため、キャッシュフローが悪くなる可能性があります。

また、区分マンションを複数購入して、エリアを分散することもできます。

分散させた方が、災害が起きた時のリスク対策になるのです。

そのため、マンションに投資をすることが有利になります。

ワンルームが良い理由

マンションには、ファミリー向けのタイプと、単身用のワンルームがありますが、不動産投資をするならワンルームが適しています。

退去時にかかる原状回復費用は、ワンルームだと10万円位になり、ファミリータイプだと20万円以上かかることがあります。

加えて、空室期間はワンルームだと1ヶ月位で、ファミリータイプだと数ヶ月空いてしまうこともあります。

物件価格もワンルームはファミリータイプより安いので、初心者にとって始めやすいです。

それぞれ比較してみましょう。

ワンルームとファミリータイプ

	ワンルーム	ファミリータイプ
相場	1,000〜3,000万円	3,000万円以上
利回り	3~6%	2~4%
原状回復費用	10万円位	20万円以上
原状回復期間	一週間前後	二週間前後

安い中古物件を選ぶ

最初の方でも紹介しましたが、新築物件より中古物件を選ぶことがポイントです。

ただし、中古物件であっても確認しておくポイントがあります。

耐震性のある中古マンション

中古物件がおすすめだとしても、築年数が経ち過ぎて耐震性がない物件を選ぶのは避けておきたいです。

1981年以降の建物は、新耐震基準になっているので地震のリスク対策になります。

新耐震基準とは
震度6~7位の地震が起きても倒壊しないで、中の人も安全でいられる基準です。

阪神大震災や東日本大震災の時は、新耐震基準のワンルームマンションは倒壊がありませんでした。

1981年以前の建物は旧耐震基準になっているため、1981年以降のワンルームマンションを選ぶようにしましょう。

	旧耐震基準	新耐震基準
震度5強	倒壊しない	ひび割れが起こる程度
震度6~7	規定なし	倒壊しない

駅近であるか

立地の良い都市部の中古物件であっても、駅からどのくらいの距離にマンションがあるか重要になります。

不動産投資に向いているのは、駅から歩いて10分以内のマンションです。

駅から近くであるほど、ニーズが高まり空室が発生しにくいというもの。

また、駅から遠くなってしまうと、ライバル物件の数も増えていくので、なるべく駅から近いマンションを選ぶことがおすすめです。

ローンを活用する

投資用のワンルームマンションを購入するには、大体の人が投資ローンを組むことになります。

投資用ローンは住宅ローンと比較すると、金利が高くなり、融資の審査が厳しいです。

住宅ローンの場合、返済ができなくなれば家を手放すことになるため、優先的に返済することになります。

一方、投資用ローンの場合、自分が住んでいるマンションではないので、住宅ローンに比べると支払う優先は低くなるため、支払いが滞ってしまうことを考え、その分審査が厳しく、金利が高くなるという訳です。

金融機関によって審査基準や金利は異なりますが、2021年2月現在、住宅ローンの変動金利の相場が0.5%で、投資用ローンは1.5〜4%になっています。

投資用ローンの審査が通りやすい条件を紹介します。

ローンの審査が通りやすい条件

年収	500万円以上
勤務先	上場企業か規模の大きい会社
勤続年数	3年以上
年齢	ローン完済時79歳
残債	年収の6〜8倍
返済比率	年収の4割位

上記以外でも投資用ローンを受けられる場合もあるので、目安として捉えておきましょう。

信頼できる管理会社を選ぶ

ワンルーム投資で成功し続けるには、入居者募集をしたり、入居者トラブルの対応をしたり、大家業を行わなければいけません。

自分自身でも大家業は行えるのですが、忙しい人には困難になるため、管理会社に委託することが多いです。

管理会社に大家代行をして貰いますが、管理会社によって管理方法が異なるため、信頼できる管理会社の選ぶ必要があります。

管理会社の選択を間違えると、空室率が上がり、入居者トラブルなど様々なリスクが起きやすくなると言えます。

信頼できる管理会社の選び方のポイントはこちらです。

• 入居率
• 管理戸数
• 創業年数
• 違約金の有無

入居率

管理会社が管理している物件の入居率を表す指標になりますが、入居率が高いと空室回避能力が高いとなります。入居率の目安としては95%以上ある管理会社が良いです。

賃貸需要が高い都市部の場合は、98%位はあると安心です。

この入居率の算出ですが、会社によって異なるので、細かく確認しておくと良いです。

例えば、繁忙期の3月の入居率を表示していたり、空室から3ヶ月経ったものを数えていたりするので、管理会社に直接聞いてみると良いでしょう。

管理戸数

管理会社の業績が良いかどうかは、管理戸数を見ると判断できます。

よって、管理戸数が多い管理会社は、安定していると言えるので倒産する可能性が低いです。

万が一、管理会社が倒産してしまった場合は、入居者から支払われた家賃などの資金が回収できない恐れがあります。

創業年数

管理会社の創業年数がどのくらいなのか確認しておきます。

目安としては、創業10年以上の管理会社を選んでおくと良いです。

長く経営を続けられている管理会社なら、マンションの管理がしっかり行われているということです。

加えて、毎年管理戸数が増えているようなら、管理に期待ができるというもの。

設立してまもない管理会社の場合は、実績が少ないので信頼できるか判断しにくいため、確実に安心できる管理会社を選ぶのであれば、創業年数を見て決めることをおすすめします。

違約金の有無

管理会社と契約する際に、気をつけておかなくてはいけないのは、解約時に違約金があるのかどうかです。

通常契約書には、契約解除する3ヶ月前に管理会社に伝えておくようにと記載されています。

管理会社によっては、解約時に賃料半年分の違約金が発生する所もあります。

そのため、管理会社と契約する際に必ず、解約の項目をしっかり確認しておくようにしましょう。

実際に成功しているオーナーの事例

前述には失敗事例をいくつか紹介しましたが、成功事例を今度は参考にして、不動産投資で成功できるイメージを作ってみましょう。

年間家賃収入が300万円になり脱サラ独立開業の事例

Qさんは大手企業に勤める会社員でした。

50歳の時に、人生設計セミナーへ参加したのを機に、会社員でい続けることに疑問を持つようになり、不動産投資家になることを決意しました。

投資家になることを決めたQさんは、直ぐに都内の駅近物件を購入し、1年の間に8戸の中古ワンルームマンションを購入。

今では12戸のオーナーになり、ローンなどの経費を差し引いた年間の家賃収入が300万円になったのです。

都内という立地の良さから、家賃収入が安定して入ってくるので、念願だった脱サラをして、会社を設立しました。

所有しているワンルームマンションは、ほとんど空室にならず、物件価格は2,000万円前後のものでした。

安定した家賃収入なので繰上げ返済をすることで、ローンが早く完済でき、6年後には年間家賃収入が800万円になる見込みです。

サラリーマンが5年で5戸のマンションを購入できた事例

Mさんは奥さんの反対を押し切って、将来の家族のために不動産投資をスタートさせました。

物件を購入する前は、仕事が始まる前に始発で現地に行って、物件の下見を何度もしていたそうです。

今では、将来に向けて奥さんと一緒に不動産投資を進めています。

不動産投資を始めてから5戸のマンションを所有することができて、安定した家賃収入なため、繰上げ返済をしています。

繰上げ返済をしていくことで、早めにローンが完済していくため、10年後には年間家賃収入が300万円になる見込みで、老後の不安が解消されるとのことです。

情報取集を欠かさない

上記のように成功し続けるためには、優良物件を選ぶ必要があります。

優良物件を手に入れるためには、情報収集を行うことです。

情報収集をすることでワンルーム投資は、有利になるので、これから紹介する情報を参考に取り入れてみてください。

公的機関の情報

国土交通省が提示している、統計情報を見ることで、住宅関係情報のデータなどが色々と確認できます。
参考：国土交通省　統計情報

様々な所から情報源を持つ

１箇所の所からの情報だけで判断してしまうと、偏った考えになってしまい、もしその情報が間違えていたら、大きな損害になってしまいます。

複数の情報源があると、物事を色々な方向から見られるようになり、総合的な考え方ができます。

例えば、

• インターネット・書籍
• 不動産会社
• 不動産投資会社
• 不動産投資家のブログ
• 金融機関
• 専門家のセミナー　等

上記のような情報源が挙げられるので、参考に調べてみると良いでしょう。

ワンルームに特化したセミナーを受ける

不動産投資には様々なセミナーが開催されていますが、その中でもワンルームに特化したセミナーに参加すると良いです。

また、セミナーを開催する会社は、実績があるのか、創業年数はどのくらいか、など詳しく調べておく必要があります。

セミナーによっては、物件を購入させようと営業がしつこいこともあるので、参加するセミナーは注意しなくてはいけません。

優良会社の場合は、物件を無理に購入させようとしないので、安心してセミナーを受けられます。

セミナーが終わった後も、講師と個別面談が行われるので、不動産投資で分からないことや、疑問に思ったことなど、予め質問事項をまとめて直接聞いてみると良いでしょう。

物件を購入する前に注意するポイント

• 不良物件を強引に購入させようとする
• 自己資金ゼロ円でスタートできると強調し過ぎる
• 節税目的で投資を始めるようにすすめてくる

不良物件をもし購入してしまったら、ワンルーム投資は確実に失敗に終わります。

すすめてくる物件が本当に優良物件なのか、直接営業担当者に聞いてみると良いです。

優良物件に関しては、前述した成功させるポイントを参考にしてみてください。

また、自己資金ゼロ円を強調し過ぎて、営業してくる業者は注意した方が良いです。

自己資金ゼロ円でもワンルーム投資は始められますが、ローンを組む金額が大きくなると、毎月の返済額も高くなるので、危険な投資になる可能性があります。
節税目的になるのは、簡単に言うとマンション経営が赤字でいることが前提となります。

サラリーマンが節税をするとしても、それほど大きな節税効果はありません。

不動産投資は、家賃収入を得ていくものなので、赤字の物件を購入するのは危険と言えます。

まとめ

ワンルーム投資で成功するには、失敗から学ぶことです。

失敗事例を参考にして、最小限にリスクを抑えることが重要です。

また、ワンルーム投資を成功させるポイントを参考にして、ワンルームマンションを選んでください。

初心者のサラリーマンの方でも、しっかり情報収集と知識を身につけたら、成功できます。

現に成功されている会社員の方はいます。

初期費用やランニングコストを把握し、収支シミュレーションを入念に行い、計画をしっかり立ててください。

ワンルーム投資で家賃収入を得られるようになると、規模を拡大することも可能です。

不動産投資は投資の中でも、安定した投資とされています。

ちなみに投資とは、英語に訳すと「インベスト」と言います。

サラリーマンでも投資家になって収入を増やし、脱サラも夢ではありません。