不動産投資ローンと住宅ローンは何が違うの？シーン別の比較と基礎知識

「不動産ローンと住宅ローンって何が違うの？」このような疑問を抱いている人は、案外多いのではないでしょうか。そこで今回は、不動産ローンと住宅ローンの違いについてまとめました。

他にも、

• 不動産投資ローンの金利を金融機関ごとの比較
• 低金利で不動産投資ローンを組むための方法
• ローンの借り換えはお得かどうか？

についても詳しく解説していきます。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは？

不動産ローンと住宅ローンは、似ているようで異なるものです。確かに、どちらも不動産を購入するための借入であることは間違いありません。違うのは「不動産の購入目的」です。それぞれの概要を、以下で詳しく見ていきましょう。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは
投資目的の不動産を購入するためのローンのことです。家賃収入や売却益を得るための土地や建物を購入する際に利用できるもので、別名「アパートローン」とも呼ばれています。

不動産投資ローンの概要

購入目的	投資のため ・賃貸運用で家賃収入を得る ・不動産価値が上がった際に売却して利益を得る
融資の審査基準	・属性（年齢、年収、勤務先、勤続年数、家族構成など） ・不動産の収益性 ・不動産事業の計画性
借入可能額	年収の10～30倍ほど借入可能（上限は1～3億円）
金利	・固定金利よりも変動金利が多い ・住宅ローンよりも金利が高い傾向がある
返済方法（原資）	家賃収入から返済

不動産投資ローンの審査は年齢や年収などの「属性」に加え、どれだけ利益をあげることができる不動産なのか、余裕を持ってローンを返済できる事業計画が立てられているかなども厳しく審査されます。つまり、「事業としての信頼性はどれくらいあるのか」を重視されるのです。

属性としては、医者や弁護士、公務員、上場企業勤務などは年収が高く安定しているとみなされ、ローン審査が通りやすい傾向があります。ただし、独立開業系の歯科医師などは個人事業主と判断され、審査が通りにくいこともあるようです。

単身者よりも既婚者のほうが融資を受けやすいイメージもありますが、事業や属性の信頼性が高ければ大きな影響はないでしょう。

住宅ローンとは

住宅ローンとは
住居用の土地や建物を購入するためのローンのことです。銀行をはじめとする金融機関から借入する「銀行ローン」と、金融機関と住宅金融支援機構が提携して扱う「フラット35」が主流となっています。
フラット35については、下記サイトをご覧ください。
【フラット３５】：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）

住宅ローンの概要

購入目的	居住のため ・自分が住むための建物を購入する（または建築する） ・自分が住むための建物を増改築する ・住宅ローンの借換え資金
融資の審査基準	・属性（年齢、年収、勤務先、勤続年数、家族構成など）
借入可能額	年収の5～8倍ほど借入可能
金利	・固定金利、変動金利（金融機関により異なる） ・不動産投資ローンよりも金利が低い傾向がある
返済方法（原資）	毎月の給与所得から返済

住宅ローンは「居住目的」のため、投資用物件の借入には利用できません。自分が住むための建物の購入や、現在住んでいる建物の増改築にかかる費用などを借入することが可能です。

不動産投資ローンと同じく、住宅ローンでも「属性」の良し悪しをチェックされます。

年齢、年収、勤続年数、既存借入金額の4つは、特に厳しく審査される項目です。単身者や持病がある人、過去7年以内に債務整理したことがある人などは、信用性が低いと判断されやすいでしょう。

不動産投資ローンと住宅ローンは併用できるため、持ち家のローンが残っている場合でも不動産投資ローンに申し込むことができます。不動産投資を始めようと考えている人は、金融機関に相談してみるとよいでしょう。

不動産投資ローンの基礎知識

この章では、不動産投資ローンの基礎知識である「金利タイプ」「金利の相場」「融資額の相場」について深掘りして解説していきます。基礎知識をしっかり身につけて、不動産投資に役立ててください。

金利は「変動金利」と「固定金利」の2つのタイプがある

不動産投資ローンの金利は、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」の2つのタイプがあります。

• 変動金利：定期的に金利が見直されるタイプ
• 固定金利：返済が終わるまで金利が変わらないタイプ

変動金利・固定金利のメリット、デメリット

	メリット	デメリット
変動金利	・固定金利よりも金利水準が低い ・金利が上昇しない限り低金利の恩恵を受けられる	・金利が上昇すると支払額も増える（金利上昇リスク）
固定金利	・金利変動のリスクがない ・返済計画が立てやすい	・変動金利よりも金利水準が高い ・繰上返済時に違約金が発生する場合もある

固定金利は金利の変動が無いため、支払額が増えることはありません。その分、初めから金利水準が高く設定されています。

変動金利は金利水準がもともと低く設定されているため、金利が上昇しない限りずっと低金利のままでいられるという仕組みです。

その反面、金利が上昇して支払額が増加し、返済が困難になるケースも考えられます。そういった返済負担を軽減するため、変動金利タイプには「5年ルール」と「1.25倍ルール」という2つのセーフティーネットが設けられています。

• 5年ルール：金利が上昇しても5年間は返済額が変わらない
• 1.25倍ルール：変更前の返済額の1.25倍を超えてはいけない

つまり、金利が上昇しても翌月から返済額が増えるわけではなく、どんなに金利が上がったとしても返済額は1.25倍までしか増えないということです。このようなルールが設けられているため、不動産投資ローンの金利タイプは「変動金利」がメジャーとされています。

借入条件によって金利は左右される

不動産投資ローンは、借入条件によって金利は左右されます。低金利で融資を受けやすい条件として、以下の3つがあげられます。

• 投資物件はアパートよりもマンションのほうが低金利になりやすい
• 属性の信頼性や評価が高いほど低金利になりやすい
• 依頼する不動産投資会社よって金利が左右される

まず1つめは「投資物件はアパートよりもマンション」という条件です。その理由としては、一般的にマンションのほうが優れた立地条件であること、家賃収入が安定して得られやすいこと、RC構造の場合は長期間にわたり資産価値を保てることがあげられます。

続いて2つめは「属性の信頼性や評価が高い」という条件です。ローン審査では、年齢や年収、勤務先、勤続年数、家族構成などの属性を厳しくチェックされます。多くの審査項目で信頼性や高評価を得られるほど、低金利で融資を受けやすくなるとされています。

最後に3つめは「優良な不動産投資会社に依頼する」という条件です。不動産投資会社には提携している金融機関があり、より多くの金融機関と提携していればそれだけ自分に合った借入先を見つけやすくなります。

また、投資ノウハウが豊富な不動産投資会社に依頼することで、金利や運用についてのアドバイスを受けることも可能です。

不動産投資会社を選ぶ際は、提携金融機関やサービス内容などを考慮して決めることをおすすめします。

不動産投資ローンの金利の相場

不動産投資ローンの金利の相場は、金融機関によって差があります。ここでは「都市銀行（メガバンク）」「地方銀行」「信用金庫・信用組合」の金利相場を紹介していきます。

2019年11月申し込み（変動金利タイプ）

	店頭	WEB
都市銀行（メガバンク）	2.474～2.475％	0.475～0.525％
地方銀行	2.475～4.500％	0.470～0.625％
信用金庫・信用組合	2.100～2.900％	取り扱いなし

上記の中で最も金利が低い金融機関は都市銀行（メガバンク）にですが、それに伴ない審査基準も厳しくなる傾向があります。また、都市銀行（メガバンク）も地方銀行も、WEB申し込みのほうが低金利で融資を受けられることがわかります。

不動産投資ローンの金利は、

信用金庫・信用組合＜地方銀行＜都市銀行（メガバンク）の順で低くなると覚えておきましょう。

不動産投資ローンの融資額の相場

不動産投資ローンの融資可能額は10～30倍ほどですが、一般的なサラリーマンで年収の15倍を超える融資を受けられることはあまり多くはありません。年収別の融資可能額は、以下のとおりです。

その他の借入がない場合の目安

年収	融資可能額
500万円	4,000万～7,500万円（8～15倍）
400万円	3,200万～6,000万円（8～15倍）

年収300万円の場合は、不動産投資ローンを組むことはなかなか難しいとされています。十分な資産があるなど属性を評価された場合には融資を受けられる可能性もありますが、あまり期待しないほうが無難です。どうしても不動産投資を始めたいならば、物件価格の50％を自己資金として準備し、「日本政策金融金庫」へ融資の相談をすることをおすすめします。

不動産投資ローンをシーン別でシミュレーション

上記で紹介した金利と融資額の相場をもとに、一般的なサラリーマンが不動産投資ローンを組んだ場合のシミュレーションをしてみましょう。融資額や金利などの条件は同じで、返済期間が異なる場合を比較していきます。

【シーン1】物件価格900万円、自己資金400万円、融資額500万円（元金均等返済）

金利（固定金利）	2.0％	2.0％
返済期間	20年	25年
返済金額／月	29,166円	24,999円
総返済額	6,003,951円	6,253,767円
利息（20年間）	1,003,951円	1,253,767円

【シーン2】物件価格1,500万円、自己資金500万円、融資額1,000万円（元金均等返済）

金利（固定金利）	3.2％	3.2％
返済期間	30年	35年
返済金額／月	54,442円	50,475円
総返済額	14,812,740円	15,612,779円
利息（20年間）	4,812,740円	5,612,779円

返済期間が長いと元本の減りが遅いため、その分利息が増えてしまいます。

金利を抑えたい場合は、無理のない範囲で返済期間を短く設定するとよいでしょう。

不動産投資ローンの金利を金融機関ごとに比較

前章では不動産投資ローンの金利相場をざっくりと紹介しましたが、この章ではもっと深掘りして解説していきます。下記5つの代表的な機関をピックアップし、それぞれの金利を比較していきましょう。

• 都市銀行（メガバンク）
• 地方銀行
• 信用金庫・信用組合
• ノンバンク
• 日本政策金融公庫

都市銀行（メガバンク）

都市銀行（メガバンク）の不動産投資ローンには、以下のような特徴があります。

• 平均金利は1％前後と低い
• 20年以上の長期借入にも対応可能
• 融資エリアは全国
• ローンの審査基準は非常に厳しい

都市銀行（メガバンク）は、低金利で融資を受けられることが大きな特徴となります。また、全国に支店があるため、投資物件のエリアを選ばないことも魅力のひとつです。

しかし、ローンの審査基準は非常に厳しいため、借入条件によっては融資を受けられない可能性もあります。

続いて、代表的な機関の金利を比較していきましょう。

金融機関名	金利の目安	ローンの審査基準
みずほ銀行	・固定金利10年：3.10％ ・変動金利：1％～2％前半	とても厳しい
りそな銀行	・固定金利10年：3.15％ ・変動金利：1％～2％前半	厳しい
三井住友銀行	・固定金利10年：3.25％ ・変動金利：1％～2％前半	厳しい
三菱UFJ銀行	・固定金利：取扱なし ・変動金利：1～2％前半	比較的厳しい

4行とも金利はほぼ横ばいです。ローンの審査基準に多少の差はあるようですが、どこの金融機関もそれなりに厳しいと認識しておきましょう。

収益性の高い都市部（東京・大阪）の新築または築5年以内の物件ならば、試しに審査を通してみることをおすすめします。

地方銀行

地方銀行の不動産投資ローンには、以下のような特徴があります。

• ローンの審査基準は比較的柔軟性があり
• 融資エリアは全国の主要都市
• 都市銀行（メガバンク）と比べると金利が高い

地方銀行は全国の主要都市に対応しているものの、各銀行によって不動産投資の融資の積極性は異なります。

しかし、ローンの審査基準は都市銀行（メガバンク）ほどの厳しさがないことは大きな魅力と言えます。

続いて、代表的な機関の金利を見ていきましょう。

金融機関名	金利の目安	ローンの審査基準
横浜銀行	・固定金利10年：1.7～2.3％ ・変動金利： 2～3％	比較的柔軟
スルガ銀行	・固定金利：取扱なし ・変動金利：3.5～4.5％	比較的柔軟
千葉銀行	・固定金利10年：3.25％ ・変動金利：1.2～2％	比較的柔軟
静岡銀行	・固定金利：取扱なし ・変動金利：3.3～3.6％	比較的柔軟

上記の金融機関以外でも、不動産投資ローンに対応している地方銀行もあります。もし付き合いのある銀行が既にあるならば、一度相談してみるとよいでしょう。

都市銀行（メガバンク）よりは高金利になりますが、利回りの高い郊外のアパートやマンションの投資には向いています。

信用金庫・信用組合

信用金庫・信用組合の不動産投資ローンには、以下のような特徴があります。

• 金利は2％半ばで地方銀行と大差はない
• 融資エリアは限定される

信用金庫は、信用金庫法によって定められた地域でしか営業できません。しかし、融資エリアの条件さえクリアすれば、有利な条件で融資を受けられるケースもあります。続いて、代表的な機関の金利を比較していきましょう。

金融機関名	金利の目安	ローンの審査基準
西部信用金庫	・固定金利：取扱なし ・変動金利：2.1～2.9％	比較的柔軟
西京信用金庫	・固定金利：取扱なし ・変動金利：2％（利率見直し月1回）	比較的柔軟

ローンの審査基準は地方銀行と同じくらいと言われています。購入予定の物件がある地域、もしくはお住まいの地域が金融機関の営業地域であれば、有利な条件で不動産投資ローンを組める可能性があります。積極的に活用していきましょう。

ノンバンク

ノンバンクとは
預金業務を行わず、貸付のみを行っている金融機関のことです。クレジットカード会社や信販会社、消費者金融などが該当します。

ノンバンクの特徴は、以下のとおりです。

• 融資エリアは全国
• 融資条件は他銀行と比べて緩い
• 金利は3～4％半ばと高い
• 共同担保や団体信用生命保険への加入を求められるケースがある

ノンバンクの代表的な機関としては、「三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス」「オリックス銀行」「セゾン」があげられます。

それぞれの金利を比較していきましょう。

ノンバンクの比較

金融機関名	金利の目安	ローンの審査基準
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス	・固定金利：取扱なし  ・変動金利：3.6％（利率見直し年1回）	柔軟
オリックス銀行	・固定金利5年：3.5％ ・変動金利：3.67％	柔軟
セゾン	・固定金利：取扱なし  ・変動金利：2.9～4.4％	柔軟

ノンバンクの金利は全体的に高めですが、ローンの審査基準は柔軟です。都市銀行（メガバンク）や地方銀行で融資を断られた人や年収が低めの人は、一度相談をしてみることをおすすめします。

日本政策金融公庫

日本政策金融金庫とは
財務省所管の金融機関のことです。借入する本人が住居地最寄りの支店に行き、融資の交渉を行うシステムになっています。

日本政策金融金庫の特徴は、以下のとおりです。

• 金利は1.2～2.0％と低金利
• 女性や高齢者でも融資が通りやすい傾向がある
• 属性よりも事業性を重視した審査が行われる
• 自分で交渉を行わなければいけない（不動産会社の代行は不可）

自分で交渉を行う手間はかかりますが、低金利で融資を受けられることは大きなメリットです。また、属性よりも事業性を重視した審査基準のため、地方銀行や信用金庫などと並行して融資を申し込むとよいでしょう。

さらに、女性と高齢者には優遇措置が設けられており、借入上限の引き上げや借入期間の延長といった待遇を受けることが可能です。

対象となる融資物件も幅広く、区分マンションや一棟アパート・マンションの他、戸建てにも対応しています。

低金利で不動産投資ローンを組むには？

不動産投資には多くの資金が必要になるため、誰もが金利を少しでも抑えたいと思うものでしょう。そこでこの章では、低金利で不動産投資ローンを組む方法を5つお伝えします。

• 付き合いのある金融機関に相談してみる
• 不動産会社が提携している金融機関を紹介してもらう
• 低金利の金融機関から順に相談していく
• 頭金を増やす
• 金利の引き下げを交渉してみる

以下で詳しく見ていきましょう。

付き合いのある金融機関に相談してみる

低金利で不動産投資ローンを組みたいならば、まずは付き合いのある金融機関に相談してみましょう。既に属性を把握してもらっている金融機関ならば、好条件で融資を受けられる可能性が高くなります。

他の金融機関よりも低金利で不動産投資ローンを組めるかもしれないので、まずは試しに相談してみましょう。

不動産会社が提携している金融機関を紹介してもらう

付き合いのある金融機関がない場合は、不動産会社が提携している金融機関を紹介してもらいましょう。

金融機関が審査で見るポイントは、属性や物件の条件の他に、どこの不動産会社の案件であるのかもチェックします。

これは過去の取引実績の有無に関係しており、これまで取引のある不動産会社ならば、好条件で不動産投資ローンを組める可能性が高いからです。

また、不動産会社が代わりに融資手続きを行ってくれる場合も多く、自分で行う手間を減らせるというメリットもあります。

低金利の金融機関から順に相談していく

ローンの金利を少しでも抑えたいと考えているのであれば、金利の低い金融機関から順に相談していくこともポイントです。

不動産投資ローンの金利は、都市銀行（メガバンク）＜地方銀行・信用金庫＜ノンバンクの順に高くなるので、まずは都市銀行（メガバンク）から相談・申し込みを行いましょう。

また、より良い条件で融資が受けられるよう、日本政策金融金庫への打診も並行して進めることをおすすめします。

頭金を増やす

金利を抑えたいなら、頭金を増やして融資額を下げるのもひとつの方法です。また、返済期間が短ければ短いほど金利の負担も減ります。

ただし、キャッシュフローに影響が出ない程度の期間を設定することが大切です。

物件価格の10～20％の頭金を用意することで、融資条件に該当する金融機関が増えて選択肢が広がります。頭金0円で不動産投資ローンを組むことも可能ですが、低金利でローンを組みたいのなら頭金を貯めてから不動産投資を始めましょう。

金利の引き下げを交渉してみる

不動産投資ローンの金利は、交渉によって引き下げることも可能です。ただし、不動産投資の知識が乏しい人は、自分で交渉を行うことはなかなか難しいと思います。不動産投資のノウハウがある不動産会社を介して、金利の引き下げを交渉してみましょう。

信頼できる不動産会社を見つけられるかがポイントになります。

不動産投資ローンの借り換えはお得なのか？

既に不動産投資ローンを組んでいる人は、「借り換えたらお得になるのでは？」と疑問を抱いているかもしれませんね。そもそも不動産投資ローンの借り換えにはメリットとデメリットがあり、現在の状況によってどちらかに転びます。

借り換えたほうがよいケース

不動産投資ローンを借り換えたほうがよいケースは、現状が以下の項目に当てはまる場合です。

• 金利が1％以上低くなる場合
• ローン残債が5,000万円以上と多い場合
• ローン借入期間の残りが10年以上ある場合

返済金額がたくさん残っている場合や、完済までの期間が長い場合は、借り換えることによってお得になるでしょう。ただし、借り換えには手数料などのコストがかかります。コストをかけてもお得になるかどうかを確認してから借り換えを行うようにしましょう。

また、不動産投資ローンを借り換えるには、以下の条件に当てはまっている必要があります。

• 条件1. 物件の入居率が80％以上であること
• 条件2. 家賃収入の他にも給与などの収入があること
• 条件3. 連帯保証人をつけることができる
• 条件4. ローンの延滞や物件の差し押さえがないこと
• 条件5. ローンの残高よりも課税明細書の評価額の方が高いこと
• 条件6. 借主が高齢の場合は相続人が連帯保証人になることを承諾していること

これらすべての条件に当てはまっていなければ、借り換えをするのは難しいでしょう。

借り換えをしないほうがよいケース

不動産投資ローンの借り換えには、以下のような費用が発生します。

• 現在借入している金融機関への一括返済にかかる諸費用
• 借り換え先の金融機関への新規借入にかかる諸費用

これらの費用が高くつく場合は、借り換えはしないほうがよいです。

一括返済にかかる費用は金融機関によって異なりますが、繰上返済元本金額に対して2.0％ほど必要になるでしょう。さらに、新規借入にかかる諸費用も70万円ほどかかります。金利が安くなるからといって、安易に飛びつくのはやめましょう。

借入残高3,000万円、返済期間の残りが20年の場合

項目	費用の目安
手数料	11,000円
保証料	445,020円
保証会社手数料	33,000円
印紙代	20,000円
抵当権抹消費用	15,000円
登録免許税	120,000円
司法書士手数料	50,000円

手数料や保証料は、金融機関や借入残高によって異なります。

不動産投資ローンの借り換え手続きの流れ

不動産投資ローンの借り換え手続きの流れを見ていきましょう。

1. 不動産投資会社や融資借り換えサービスに相談する
2. 借り換え可能な金融機関で融資の審査をする
3. 審査に通ったら借り換え先と金銭消費賃借契約を結ぶ
4. 借入先の金融機関で一括返済の手続きを行う

借り換えの審査に必要な資料

属性に関する資料	・身分証明書 ・経歴書 ・源泉徴収票(3期分) ・確定申告書(3期分) ・借り入れ返済予定表 ・金融資産一覧表
物件に関する資料	・登記事項証明書(土地・建物) ・間取り図 ・地図 ・公図 ・物件概要書 ・レントロール ・運営費用をまとめた書類

ローンの審査基準は金融機関によって異なるため、借り換え可能な金融機関が見つかったからといって必ずしも審査に通るわけではありません。

現在のローンを組んだ時と借入状況も変わっているでしょうし、もしかしたら何らかの審査基準に引っかかる可能性もあると認識しておきましょう。

まとめ

不動産投資ローンと住宅ローンの大きな違いは「不動産の購入目的」です。不動産投資ローンは投資目的、住宅ローンは居住目的の借入になります。

不動産投資ローンの審査基準は住宅ローンよりも厳しく、属性に加えて「不動産の収益性」や「事業の計画性」なども見られます。金利は変動金利がメジャーで、都市銀行だと1％前後という低金利でローンを組むことができるでしょう。

ただし、審査基準は非常に厳しいため、地方銀行や信用金庫、ノンバンク、日本政策金融金庫への打診も積極的に行うことをおすすめします。

不動産投資を行うには専門知識が必要です。いざ不動産投資を始めてみたところで、金融機関や物件の選び方、運用の仕方など、疑問に思うことがたくさん出てくるかと思います。